Українська нерухомість – дна не видно

“Українська нерухомість за рівнями цін вторинного ринку наближаються до цін первинного. У столиці в новобудовах квадратний метр уже коштує 8 тис. гривень. Не виключно, що вартість житла на вторинному ринку знизиться до рівня 1 200$”.

Один з найвідоміших російських девелоперів Сергій Полонський ще осінню 2008 р. обіцяв з’їсти краватку у випадку, якщо ціни на його нерухомість через півтора року не зростуть мінімум на 25%.

Пізніше він таки з’їв шматок своєї краватки, сказавши, що його прогноз не справдився лише частково.

Українські забудовники, девелопери та експерти не тільки не їдять свої краватки за невірні прогнози, але й знову прогнозують цінове дно.

Досить одним оком подивитись на прогнози експертів у 2010 році, щоб переконатися у їхньому надлишковому оптимізмі. Тоді вони переконували нас, що після стабілізації доходів населення українська нерухомість почне дорожчати. Одночасно, ринок підігріватиме наближення чемпіонату “Євро-2012”.

Посередники ідуть з ринку української нерухомості

Менш оптимістичними виглядають їхні прогнози у 2011 р.: ціни хоч і зменшаться на 5-10%, але вже востаннє. Посилаючись на те, що у Києві вони вже досягли рівня найдешевших Європейських столиць, поступаючись лише Молдові та Білорусії.

Насправді ж доходи українських громадян суттєво поступаються доходам людей інших європейських країн, за рівнем бідності населення займаючи друге місце з кінця.

Перед кризою Україна була одним з світових лідерів за темпами росту цін на нерухомість. У 2009 р., у розпал кризи, вона увійшла до світової трійки держав, але вже у рейтингу падіння цін. Українська нерухомість стала дешевшою на 21%, поступаючись лише ОАЕ – 46% та Латвії – 48%.

Пізніше у цих двох державах ціни зупинилися, в Україні ж вони продовжують опускаються, хоча й не такими швидкими темпами. У 2010 р. вартість квартир знизились ще на 15%.

Найбільше ціни падають на Київське житло, які є певним орієнтиром для регіональних ринків. У травні 2011 р. столичний квадратний метр став дешевшим на 11% проти травня 2010 р. до 1 470$.

Однак, дані ріелторів не зовсім правдиво відображають реальну картину: часто і будівельники і продавці погоджуються на 5-10% знижку.

Неліквідні та малогабаритні квартири коштують ще менше. На сайтах з продажу української нерухомості можна знайти Київську “одиничку” за 30-35 тис. дол., тоді як у докризовому 2008 р. вона б оцінювалась в 70-80 тис. дол.

Ще більше засмучують посередників цінові очікування ринку української нерухомості. За інформацією сайту Domik.net, у другому кварталі 2011 р. котирування перебували на дуже низькій позначці 0,3%, так і ввійшовши у літній “мертвий” сезон.

Деякі аналітики вважають, що ринок оживе лише в тому випадку, коли середня ціна на Київське житло впаде до рівня 1 000$ за квадратний метр. Ріелтори ж з недовірою ставляться до будь-яких цінових прогнозів.

“Під час кризи теж були розмови, що ринок впаде на 600$ за квадратний метр, і тоді будуть активізуються покупці, але цього не відбулося. Такі заяви вводять в оману людей. Зараз ціни не знижуються і, на мою думку, більше опускатись не будуть”, – говорить президент Асоціації управляючих нерухомістю Генріх Людкевич.

Будівельників не спасли реформи

Стагнація ринку української нерухомості ніяк не влаштовує будівельників. Вони говорять, що працювати собі у збиток не будуть, тому що ціни на пальне, будівельні матеріали та зарплату робітникам стрімко збільшуються.

За інформацією Держстатистики, вартість будівельних робіт у 2009 р. зросла на 8,7%, в 2010 р. – на 18,8%, а за перших три місяці 2011 р. – на 3,5%.

Хоч держава і відмінила велику частину зайвих дозвільних процедур з початку 2011 р., проте будівельники так і не змогли похвалитися успіхами.

За перший квартал 2011 р. показник обсягу введення в експлуатацію житлової нерухомості навіть впав на 1,43% у порівнянні з таким же періодом 2010 р. Обсяг капітальних інвестицій в нерухомість за цей же проміжок часу збільшився на 43% до 97,7 млн. дол., але більша частина грошей йде на добудову незавершених об’єктів.

Київські новобудови продаються дуже повільно: в 2010 році у столиці продали лише 3 000 нових квартир, що являється в чотири рази меншим показником, ніж в докризовому 2008 р. Вторинна українська нерухомість продається краще. Покупці не мають бажання інвестувати в оформлення нових квартир, які і досі будуються з голими стінами.

“Ціни вторинного ринку української нерухомості наближаються до цін первинного. У Києві у деяких новобудовах квадратний метр уже коштує 8 000 гривень. Я не виключаю, що ціни на вторинному ринку опустяться до позначки 1 200$. Ринок ще не відчув дна”, – вважає голова Української Ріелтерської палати О. Бондаренко.

Немає попиту – немає квартир

Платоспроможного попиту на житлову нерухомість немає, тому, що банки не дають людям кредити. За перший квартал 2011 р. банківський іпотечний портфель зменшився на 3,2%, і в другому кварталі він може скоротитись ще на 1-2%.

Середня процентна ставка за такими кредитами – 18,3%. Банки видають позики лише за умови суттєвого першого внеску – до 50 відсотків. Хоча деякі банки почали зменшувати перший внесок до 20-30%, це поки ще не стало масовим явищем.

“Ринок оживе тоді, коли у населення почнуть зростати доходи. Поки цього не спостерігається. Ринок нерухомості, як правило, першим входить в кризу і останнім з неї виходить”, – повідомляє Бондаренко.

На його думку, галузь пожвавиться лише за умови збільшення транзакцій в ній. “У 2010 р. ринок української нерухомості стабілізувався, але все рівно був у мінусі – 0,1%. На сьогоднішній день транзакції не зростають, але навіть якщо і почнуть рости, то необхідний ще деякий час на відновлення зростання цін”, – підкреслив експерт.

Сподіватися на допомогу ринку української нерухомості з боку держави не варто. Бюджетна програма молодіжного кредитування зазнала фіаско, так само як і програма “Доступне житло”, за 10 років існування якої омріяні квадратні метри отримали лише 3% “черговиків”.

Крім того, “Доступне житло” насправді виявилося не дуже доступним, оскільки покупцю потрібно було внести щонайменше 70% вартості житла, щоб отримати дешеву позику.

———-

Если Вам нужны шкафы купе на заказ, то обратитесь в ООО “Браун”, там изготавливают мебель качственно и недорого.