ФІНАНСОВІ НОВИНИ УКРАЇНИ

postheadericon Надійний борг. Як взяти кредит під заставу нерухомості?

кредитиЯк взяти кредит під заставу нерухомості

Гроші мають одну нехорошу властивість: зазвичай їх немає як раз тоді, коли вони конче потрібні. Що ж робити, якщо терміново знадобилася певна сума, а виручити вас нікому? Вихід один – спробувати отримати кредит в банку.

По скільки гроші для народу?

Сьогодні багато столичних банків надають кредити населенню. В основному в гривнях. А деякі – і в валюті. Правда, під чесне слово грошей нині ніхто не дає. Тому банк обов’язково вимагає заставу, тобто майно, яке в разі невиконання позичальником своїх фінансових зобов’язань він зможе реалізувати, щоб повернути свої гроші.

Головне питання, яке перш за все цікавить кожного потенційного позичальника: у скільки обійдеться йому банківська позика? В середньому ціна кредиту становить близько 35% річних в національній валюті і близько 18% – у вільно конвертованій. Причому в кожному випадку розмір процентної ставки визначається, виходячи з конкретних обставин, тому завжди можна поторгуватися з банком за пару-трійку відсотків.

Кредити надаються переважно на термін до 2 років. (При цьому зазвичай кредитору абсолютно все одно, як боржник розпорядиться грошима.) Однак бувають і винятки. Деякі фінансові установи, такі наприклад як мфо Астана можуть позичити грошей і на 5 років. Але в такому випадку, як правило, попередньо обмовляється, на що буде витрачено отримана сума, і банк залишає за собою право контролювати цільове використання кредиту (зараз така схема широко застосовується, наприклад, при покупці житла).

Без питань не обійтися

Хоча теоретично банківський кредит зараз доступний будь-якій людині, у якої є що надати фінансовій установі в забезпечення своїх зобов’язань, на практиці все не так, як в теорії.

Почнемо з того, що далеко не всяка нерухомість влаштує банк як заставу. Так, багато банків вважають за краще працювати виключно з квартирами. Деякі (в основному ті, що співпрацюють з ріелторськими фірмами) погоджуються мати справу і з гаражами, будинками, дачами. Однак шикарні особняки і котеджі однозначно не підійдуть: останнім часом їх дуже важко продати. Не хочуть фінансисти зв’язуватися і з такими квартирами, де прописані діти і пенсіонери, – занадто ризиковано.

Як кажуть самі банківські службовці, ідеальний позичальник – це повнолітній дієздатний громадянин України, який має свої власні «квадратні метри». Втім, навіть якщо людина повністю відповідає цим вимогам, ніяких гарантій щодо кредиту йому ніхто не дасть доти, поки з ним докладно НЕ переговорить співробітник кредитного відділу. Завдання останнього – детально ознайомитися з різними сторонами життя і діяльності потенційного позичальника, щоб переконатися в тому, що даний громадянин здатний вчасно повернути борг. Для цього банківський працівник не тільки задає багато різних питань, але і уважно вивчає надані йому документи – паспорт, правовстановлюючий документ на нерухоме майно, технічний паспорт на квартиру і довідку-характеристику з БТІ, довідку з ЖЕКу про склад мешканців в квартирі, довідку про відсутність заборони на відчуження нерухомості, а також довідки про присвоєння ідентифікаційного коду та з психоневрологічного диспансеру.

Як показує практика, вагомими козирями в руках потенційного позичальника є офіційна довідка з місця роботи, де вказані солідні суми заробітної плати за останні півроку, і довідка про суму сплачених податків за минулий рік.

Якщо співбесіда пройшла успішно, людині запропонують заповнити бланк заяви про представлення кредиту. Потім фахівці зі служби безпеки банку перевірять достовірність кожного документа, попутно з’ясувавши так звану «кредитну історію» позичальника – чи отримував він раніше кредити, в якому банку, чи дотримувався графіку платежів і т. п.

Запобіжні заходи віднімають чимало часу і сил, тому кожен банк намагається в першу чергу кредитувати вже перевірених людей – своїх постійних клієнтів, рахунки яких він обслуговує. У більш вигідному становищі перебувають також працівники підприємств і організацій, які тісно співпрацюють з даними кредитною установою.

Початок процесу отримання кредиту …

Якщо в результаті перевірки  не буде виявлено нічого підозрілого, можна вважати, що півсправи зроблено: у кредитної комісії банку – найвищої інстанції, яка розпоряджається грошима, – не буде підстав для відмови в кредиті. А коли члени комісії дадуть «добро», позичальникові залишиться тільки оформити необхідні документи.

Як правило, вся процедура займає два-три робочих дня. За цей час нерухомість, переді-поставлену громадянином в забезпечення своїх зобов’язань, оцінюють і страхують, після чого укладається кредитний договір, а також договір застави.

Сума, в яку оцінюється нерухомість позичальника, для банку має велике значення. При цьому фінансисти завжди зацікавлені в тому, щоб заставна вартість майна була якомога меншою, адже тоді в разі чого можна швидше продати закладену квартиру або гараж і погасити заборгованість. Позичальник, природно, хоче зовсім іншого. Але оскільки саме він виступає в ролі прохача, то йому треба бути заздалегідь готовим до того, що експерти банку оцінять його «квадратні метри», як мінімум, на 10-15% нижче їх реальної вартості – щоб підстрахуватися на випадок можливих коливань цін на ринку нерухомості.

Дуже важливий момент при підготовці кредитної угоди – страхування майна, яке позичальник надав у забезпечення своїх зобов’язань. Відповідно до чинного законодавства, таке страхування є обов’язковим. Зрозуміло, що термін страхування не може бути меншим, ніж термін кредитування. Але законом не передбачено, від яких саме ризиків треба страхувати нерухомість. Тому, в принципі, позичальник може сам вибирати найбільш прийнятний для нього (тобто найдешевший) спосіб виконати вимоги закону. Однак на ділі все відбувається зовсім не так. Банк-кредитор, як правило, наполягає на тому, щоб нерухомість була застрахована в конкретній страховій компанії, якій він довіряє, причому обов’язково з стандартного пакету ризиків (тобто від пожежі, затоплення і протиправних дій третіх осіб).

Купивши страховий поліс, позичальник може відправлятися до нотаріуса, оскільки згідно із законом договір застави повинен бути нотаріально посвідчений. Однак слід мати на увазі: нерухомість, що є спільною власністю кількох осіб, може бути предметом договору застави тільки при наявності згоди всіх співвласників. Тому, якщо позичальник не є єдиним господарем квартири, для оформлення застави йому обов’язково знадобиться письмова згода інших членів сім’ї.

Переконавшись, що нерухомість дійсно належить позичальнику і що вона не закладена двічі, нотаріус зробить відповідні позначки в договорі застави і спеціальній книзі. Тільки після цього настане урочистий момент підписання основного – кредитного – договору.

Фахівці радять перед тим, як ставити свій підпис під цим документом, спокійно, не поспішаючи його прочитати: не завадить особисто переконатися в тому, що в договорі точно і однозначно викладені всі найважливіші пункти – про відсотки, графіку виплат, додаткових умовах.

Особливу увагу потрібно звернути на пункт, відповідно до якого банк може змінювати процентну ставку за кредитом. Взагалі-то зміна ставки не обов’язково означає її збільшення. Іноді (наприклад, при проведенні різних акцій) банки і знижують процентні ставки по кредитах для фізичних осіб. Однак, поки такі приклади не типові для нашого життя. Тому людям, чиї доходи не захищені в достатній мірі від інфляції, варто гарненько подумати перш, ніж брати кредит на п’ять років. Втім, кожен позичальник повинен знати, що, за загальним правилом, у разі зміни процентної ставки банк зобов’язаний негайно повідомити про це свого клієнта. Потім має бути укладена додаткова угода, і лише після цього боржник зобов’язаний сплачувати проценти за новою ставкою …

Якщо після ознайомлення з текстом кредитного договору залишилися якісь нез’ясовані моменти, треба тут же розставити всі крапки над «і». Щоб не довелося потім нарікати на власну безпечність та недбалість. Ну а коли питань немає і всі формальності улагоджені, то можна переходити до самої приємної процедури – отримання грошей. Для цього є два способи – отримати готівку в касі банку або відкрити свій рахунок, на який буде переведена обумовлена в кредитному договорі сума (природно, з вирахуванням витрат на оформлення угоди).

Коли прийде година розплати …

Зрозуміло, що, надавши громадянину кредит, банк не буде чекати кілька років, поки йому повернуть всю суму з відсотками відразу, – він захоче отримувати стабільні доходи протягом усього терміну кредитування. На практиці використовуються наступні схеми виплат по кредиту. Перший варіант передбачає рівномірний – як правило, щомісячне – погашення кредиту рівними частками зі сплатою відсотків на залишок заборгованості. Але позичальникові нерідко хочеться зрушити момент виплати основної суми кредиту подалі в майбутнє. І тоді застосовується другий варіант, який передбачає регулярну виплату певних невеликих сум в рахунок погашення кредиту, а також відсотків, які нараховуються на залишок заборгованості. При такій схемі утворюється деякий «хвіст», який погашається в кінці терміну.

Перший варіант в більшості випадків вигідний банку – він швидше отримує назад свої гроші і при цьому менше ризикує. Другий варіант кращий для позичальника, особливо при підвищенні рівня інфляції – адже легше сплатити велику суму в кінці терміну, коли вона хоч трохи знеціниться.

А що ж станеться, якщо в силу обставин, що склалися боржник не може вчасно повернути кредит?

Щоб не платити штрафні санкції за несвоєчасне повернення кредиту (пеня встановлюється в розмірі 0,5-0,8% від суми боргу за кожен день прострочення), позичальник, який акуратно платить відсотки може заздалегідь продовжити термін дії кредитної угоди. Ну а якщо немає надії розрахуватися з банком не тільки в певний термін, але і взагалі в доступному для огляду майбутньому? Тоді, відповідно до чинного законодавства, банк має право реалізувати заставлене майно боржника на свій розсуд (або на публічних торгах за рішенням суду). За рахунок виручених коштів погашається кредит разом з відсотками, заборгованість по пені, а також відшкодовуються витрати на судові витрати та витрати, пов’язані з реалізацією предмета застави. Що залишилися після цього кошти передаються позичальникові. Втім, на практиці банк нерідко йде назустріч своїм клієнтам, дозволяючи їм самим реалізовувати заставлене майно, навіть допомагає вигідно продати квартиру або дачу. Пояснюється така «благодійність» просто: кредитору набагато вигідніше швидко залагодити справу миром, ніж роками судитися з боржником, втрачаючи при цьому час і гроші.

Таким чином, і процентні ставки, і умови кредитування для фізичних осіб у багатьох банках вже не виглядають драконівськими, як це було кілька років тому. Навіть більше того – фінансові установи здійснюють заходи для того, щоб полегшити життя позичальників, чому в чималому ступені сприяє стабільність національної валюти.

Читайте також на cайті:



Залишити коментар

При використанні матеріалів сайту "Економічні новини" обовязковим є гіперпосилання на MONEY-NEWS.TE.UA, відкрите для індексації пошуковими системами
Яндекс.Метрика